Реклама

StroyStruktura

Интернет магазин / Строительный портал

Пн–пт: 10:00–19:00
Сб: 10:00–15:00

Инвестиционный процесс. От «Идеи» к сдаче «Под ключ»

Этапы инвестиционно-строительного процесса. Под ключ

Весь процесс От «Идеи» к сдаче «Под ключ», имеет несколько этапов. По решению Инвестора о вложении инвестиций в строительство, начинается сложный и длительный процесс, состоящий из подготовительного (предпроектная подготовка) и основного этапов (подготовка проекта). Инвестор делает предварительные расчеты и на основе сделанных результатов подает ходатайство (декларацию) о намерениях в соответствующие городские органы. По получению положительного решения, начинается разработка обоснования инвестиций. Обоснование инвестиций является официальным документом и подлежит утверждению на основании полученного заключения государственной экспертизы.  

В состав обоснования экспертизы входят проработки по экономической и социальной целесообразности вложения инвестиций, технической возможности реализации проекта, выбору земельного участка для размещения объекта, хозяйственной необходимости, и др. Учитываются действующие указания о порядке разработки и утверждения технико — экономических  обоснований (ТЭО) строительства (Постановление Госстроя СССР от 24 апреля 1985 года N 95/60). Рассматривают необходимость создания дополнительных производственных мощностей для предприятий, предусматривают комплексное решение вопросов строительства объектов производственного назначения, жилых домов, объектов социально-бытового назначения и охраны окружающей среды и т.д.).

Ключевые показателями экономической эффективности

   В первую очередь инвесторам важна экономическая целесообразность строительства объекта, особенно в нынешнее время, когда большая часть инвестиций принадлежит частным инвесторам, получение прибыли для инвестора является главной задачей. Ключевыми показателями экономической эффективности являются:

  1. Чистая приведенная стоимость NPV,
  2. Период окупаемости PP,
  3. Индексы рентабельности PI,
  4. Коэффициенты эффективности ARR,
  5. Внутренняя ставка дохода IRR…

     Для определения технической возможности реализации проекта проводят необходимые инженерные изыскания и согласования в соответствующих государственных органах.

   На основании утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительство оформляется акт выбора земельного участка. С целью привлечения дополнительных средств могут составлять  бизнес-план для получения банковского кредита.

       На конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендера) выбирают подрядчиков на разработку проектной документации, выполнению строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ, на поставку оборудования и материалов и т.д.

Исходно-разрешительная документация

      Начинается подготовка исходно-разрешительной документации и получение необходимых согласований от городских надзорных органов. К исходно-разрешительной документации относятся:

  1. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
  2. Изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ) — (Распоряжение, Постановление, Кадастровый паспорт).
  3. Технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения (Договор).
  4. И другие документы, инженерные изысканий, разрешения, согласования и утверждения, и иные документы полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования, утверждения проектной документации необходимые для получения Разрешения на строительство.

Проектная документация

         Так же на основании утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительство осуществляется разработка проектной документации на строительство объектов. Проектной документацией детализируются принятые в обоснованиях решения и уточняются основные технико-экономические показатели. (СНиП 11-01-95 Инструкция о порядке разработки, согласовании, утверждении и составе проектной документации).

  Основным документом для разработки проектной документации, регулирующим взаимные обязательства и ответственность сторон, правовые и финансовые отношения, является договор (контракт), заключаемый заказчиком с проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Неотъемлемой часть договора (контракта) является задание на проектирование, а так же другие исходные материалы, входящие в состав исходно-разрешительной документации (ИСД), необходимые для проектирования. Так же в договоре (контракте) должны быть оговорены основные условия к оформлению документации, в т.ч. состав, сроки и основные параметры. При необходимости заранее оговариваются условия о составе выдаваемой заказчику проектной документации, специальные требования, расчеты строительных конструкций, технологических процессов и оборудования, а также расчеты объемов строительно-монтажных работ, потребности в материалах, трудовых и энергетических ресурсах.

Проектно-сметная документация (ПСД)

        Состав проектно-сметной документации (ПСД), (СНиП 1.02.01-85 Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений):

  1. Общая пояснительная записка;
  2. Генеральный план и транспорт;
  3. Технологические решения;
  4. Организация и условия труда работников. Управление производством и предприятием.
  5. Архитектурно-строительные решения;
  6. Инженерное оборудование, сети и системы;
  7. Организация строительства;
  8. Охрана окружающей среды;
  9. Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
  10. Сметная документация;
  11. Эффективность инвестиций.

Рабочая документация (РД)

       Рабочая документация (РД) разрабатывается на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации. Состав рабочей документации определяется соответствующими государственными стандартами СПДС и уточняется заказчиком и проектировщиком в договоре (контракте) на проектирование. В РД уточняется процесс реализации проекта, детализируются и уточняются проектные решения.

    После проведения торгов, выбора подрядчика и заключения договора (контракта) начинается производство работ. Строительно-монтажные и ремонтно-строительные работы выполняют с соблюдением обязанностей сторон и всех условий договора подряда.

Примерный состав договоров подряда:
  1. Протокол соглашения о цене;
  2. Сметная документация (расчет стоимости работ);
  3. График финансирования;
  4. График выполнения (производства) работ;
  5. Рабочая документация;
  6. График выдачи Рабочей документации;
  7. График поставки Материалов и Оборудования;
  8. А так же типовые или примерные формы различных отчетов.

   В договоре подряда помимо приложений в тексте самого договора, прописываются основные условия, по срокам выполнения работа, авансовым платежам, порядок закрытия выполнения и т.д.  В процессе выполнения работ и закрытия (процентование) выполненных работ исполнитель работ готовит исполнительную документацию (ИД). (РД-11-02-2006 требования к составу и порядку ведения исполнительной документации…)

Исполнительная документация (ИД)

       Исполнительная документация представляет собой текстовые и графические материалы, отражающие фактическое исполнение проектных решений и фактическое положение объектов капитального строительства и их элементов в процессе строительства по мере завершения определенных в проектной документации работ. Состав исполнительной документации:

  1. а) Акты освидетельствования геодезической разбивочной основы объекта капитального строительства.
  2. б) Акты разбивки осей объекта капитального строительства на местности.
  3. в) Акты освидетельствования скрытых работ.
  4. г) Акты освидетельствования строительных (ответственных) конструкций.
  5. д) Акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения.
  6. Рабочая документация с записями о соответствии выполненных в натуре работ рабочей документации, сделанных лицом, осуществляющим строительство.
  7. Исполнительные геодезические схемы.
  8. Исполнительные схемы и профили участков сетей инженерно-технического обеспечения.
  9. Акты испытания и опробования технических устройств.
  10. Результаты экспертиз, обследований, лабораторных и иных испытаний выполненных работ, проведенных в процессе строительного контроля.
  11. Документы, подтверждающие проведение контроля за качеством применяемых строительных материалов (изделий).
  12. Иные документы, отражающие фактическое исполнение проектных решений.

Ввод объекта в эксплуатацию

           Приближаясь к завершению работ, начинается подготовка объекта к вводу в эксплуатацию. До предъявления объектов государственным приемочным комиссиям рабочие комиссии, назначаемые заказчиком (застройщиком), должны проверить: соответствие объектов и смонтированного оборудования проектам, соответствие выполнения строительно-монтажных работ требованиям строительных норм и правил, результаты испытаний и комплексного опробования оборудования, подготовленность объектов к эксплуатации и выпуску продукции (оказанию услуг), включая выполнение мероприятий по обеспечению на них условий труда в соответствии с требованиями техники безопасности и производственной санитарии, защите природной среды, и только после этого принять объекты.

    Отдельно стоящие здания и сооружения, встроенные или пристроенные помещения производственного и вспомогательного назначения, а также сооружения (помещения) гражданской обороны, входящие в состав объекта, при необходимости ввода их в действие в процессе строительства объекта принимаются в эксплуатацию рабочими комиссиями по мере их готовности с последующим предъявлением их Государственной приемочной комиссии, принимающей объект в целом. Датой ввода объекта в эксплуатацию в целом, как правило, считается дата подписания акта Государственной приемочной комиссией.  (СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов).

Перечень документов для принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию:
  1. Документы на земельный участок.
  2. Градостроительный план земельного участка.
  3. Разрешение на строительство.
  4. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора).
  5. Документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство.
  6. Документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации.
  7. Документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям.
  8. Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.
  9. Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора).
  10. Заключение о соответствии проектируемого объекта построенному объекту.
  11. Документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.
  12. Акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия при проведении реставрации.
  13. Технический план объекта капитального строительства.
  14. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Весь выше перечисленный процесс и называется сдачей «Под ключ»

Этапы инвестиционно-строительного процесса. Под ключ
Очень плохоПлохоСреднееХорошоОтлично (голосов: 2, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Реклама

Добавить комментарий

Реклама
Все права защищены. Полная и частичная перепечатка (публикация) материалов запрещена.